При покупке квартиры под сдачу планировку часто выбирают по тем же критериям, что для себя. Но арендатор оценивает квартиру за несколько минут просмотра, и то, что окупается в собственном жилье годами — индивидуальная гардеробная, необычное зонирование, — в арендном жилье часто не увеличивает ставку вовсе.
Что арендатор оценивает в первую очередь
- Количество изолированных спальных мест.
- Состояние санузла и кухни.
- Наличие мебели и техники.
- Хранение — куда деть свои вещи.
- Свет и общее впечатление от чистоты и порядка.
Что повышает доходность
Изолированные комнаты
Квартира, где можно сдать отдельные спальни или где у каждого члена семьи своя комната, интересна большему числу арендаторов. Проходные комнаты снижают привлекательность.
Кухня-гостиная и одна спальня
Формат евродвушки популярен у пар и небольших семей: при той же площади он воспринимается как более просторный и современный, чем тесная кухня и две маленькие комнаты.
Два санузла
Для квартир, которые сдают нескольким жильцам или семьям, второй санузел заметно повышает удобство и спрос.
Хранение
Встроенные шкафы вместо отдельно стоящей мебели дают место для вещей жильцов и не ломаются при переездах.
Что обычно не повышает ставку
- дорогие отделочные материалы и дизайнерская мебель;
- сложные системы умного дома;
- необычные планировочные решения;
- большая гардеробная за счёт спальни.
Эффективность метража
Длинные коридоры и холлы увеличивают площадь, за которую платит собственник, но не за которую платит арендатор. Хорошая арендная планировка отдаёт максимум площади под жилые комнаты, кухню и хранение, а не под проходы.
Посуточная или долгосрочная
- долгосрочная — важны хранение, изолированные комнаты, стиральная машина, нейтральный интерьер;
- посуточная — важны количество спальных мест, скорость уборки, самостоятельное заселение, фотогеничность.
Формат определяют до покупки или хотя бы до проекта — он меняет приоритеты планировки.
Оснащение, которое окупается
- стиральная машина — для долгосрочной аренды почти обязательна;
- посудомоечная машина повышает привлекательность для семей;
- кондиционер в южных и угловых квартирах;
- хорошие матрасы — влияют на отзывы и продление договора.
Как считать
Вложение в ремонт или оснащение сравнивают с тем, насколько оно повышает ставку или сокращает простой. Если улучшение не заметно арендатору на просмотре или в объявлении, оно редко окупается.
Хорошая арендная квартира — не самая дорогая, а самая понятная: жилец сразу видит, где спать, где работать, куда убрать вещи и как пользоваться техникой.
Такие квартиры реже простаивают и дольше сдаются одним и тем же жильцам, а это для собственника часто важнее, чем высокая ставка.
Планировку под аренду проверяют так же, как для себя, — сценариями, только за жильца.
Перед покупкой
Если квартиру покупают для сдачи, стоит заранее оценить, какую планировку можно получить в ней с учётом стояков и несущих стен. Экспертиза до сделки помогает не переплатить за метры, которые не принесут дохода.
О ремонте под сдачу — в статье о ремонте квартиры под аренду. О проектах под сдачу — на странице дизайн-проекта апартаментов.