Мастер-план — это проект не отдельного дома, а целого посёлка или квартала. Здесь решения касаются не комнат и фасадов, а того, как сотни семей будут жить на общей территории: где пройдут улицы, где будут парк, магазин, детская площадка и как к каждому дому подведут сети.
Что решает мастер-план
- разбивку территории на участки — их размер, форму, ориентацию;
- улично-дорожную сеть — въезды, проезды, парковки, пешеходные маршруты;
- инженерные сети — электричество, газ, вода, канализация, дренаж;
- общественные пространства — парки, набережные, площадки, клубный дом;
- инфраструктуру — магазины, школа, детский сад, если они предусмотрены;
- ландшафт — сохранение деревьев, водоёмы, рельеф.
Этапы
- Изучение территории: рельеф, грунты, лес, вода, дороги, сети поблизости.
- Концепция: кому адресован посёлок, какой образ жизни он предлагает.
- Варианты планировочной структуры.
- Инженерная схема и расчёт нагрузок.
- Очерёдность строительства.
- Дизайн-код — правила для застройки участков.
Дизайн-код
Правила, которые делают посёлок цельным: допустимая этажность, отступы от границ, материалы и цвета фасадов и кровель, типы ограждений. Для покупателя это одновременно ограничения и гарантия, что рядом не появится что-то, что испортит вид.
Хороший мастер-план глазами жителя
- участки разного размера и ориентации — есть выбор;
- тихие внутренние улицы без сквозного транзита;
- пешеходные маршруты к общим местам;
- сохранённые деревья и продуманный ландшафт;
- сети с запасом мощности на будущее.
На что смотреть покупателю участка
- Где участок находится в мастер-плане: у въезда, у дороги, у леса, у общей площадки.
- Как он ориентирован по сторонам света.
- Какие правила дизайн-кода действуют.
- Какая мощность сетей выделена на участок.
- Что будет построено рядом и когда.
- Как устроен отвод воды на участке и в посёлке.
Типичные проблемы плохого мастер-плана
- одинаковые узкие участки в ряд без учёта сторон света;
- сквозной проезд через весь посёлок;
- нет общественных мест — только участки и дороги;
- сети без запаса мощности — через несколько лет не хватает электричества;
- вода с верхних участков стекает на нижние.
Очерёдность
Большие посёлки строятся очередями. Покупателю важно понимать, когда появится инфраструктура рядом с его участком и сколько лет рядом будет идти стройка.
Кто делает мастер-план
Мастер-план разрабатывает команда: архитекторы-градостроители, инженеры сетей, ландшафтные архитекторы, специалисты по дорогам. Заказчик — девелопер посёлка. Для жителя важно, насколько этот документ соблюдается при строительстве: хороший мастер-план ничего не стоит, если по ходу продаж участки перекраивают, а общественные пространства отдают под застройку.
Хороший мастер-план заметен не сразу, а через годы: когда деревья выросли, улицы остались тихими, а посёлок не превратился в набор заборов.
Мастер-план и проект дома
Проект дома начинается с изучения мастер-плана: он задаёт отступы, этажность, материалы, точки подключения сетей. Дом, спроектированный без учёта этих правил, придётся переделывать.
О проектировании дома на участке — в статье о доме с нуля. О наших проектах домов — на странице проекта загородного дома.